En 1914, Auguste (70 ans, il décédera l’année suivante) décide de partager ses biens et ceux de feu sa femme, entre son fils Philippe (34 ans), sa fille Geneviève (32 ans, mariée avec Pierre Subra), son fils Robert (28 ans) et sa fille Henriette (26 ans).

Les apports se montent à 1 075 000 francs :

• 300 000 francs de dot de Madeleine (dont plus de 30 000 francs provenant de sa part dans la succession Héron en 1868),

• 470 000 francs d’Auguste au jour de son mariage en 1878 (y compris l’immeuble du 4),

• 305 000 francs de la succession de Philippe Espinasse en 1883.

Le capital à partager à l’hiver 1914 est de 1 489 000 francs :

• du mas de Cepet, acheté en 1883 pour 280 000 francs, et estimé pour la même somme dans la donation,

• des Barrots, acheté en 1899 pour 250 000 francs, et estimé pour la même somme dans la donation,

• de titres et créances pour 959 000 francs.

Auguste gardera à côté :

• la moitié du 2^bis qui sera estimé en 1915 à 70 000 francs.
  Il est à remarquer que cet hôtel avait couté 230 000 en 1875 et qu’en 1915 il ne valait plus que 60 % du prix initial alors que Cepet et Montlaur ont conservé la même valeur. Robert lors du partage de 1915 explique les raisons des faibles rendements de l’immobilier.

En 1924, Philippe et Robert sortiront de l’indivision :

• Philippe : le 2^bis pour 325 000 francs (l’autre moitié a été rachetée à Louis Guillou pour 90 000 francs en 1918) et une soulte de 100 000 francs

• Robert : Cepet pour 650 000 francs

Il est à remarquer qu’entre la donation opérée pendant la guerre et les prix des années folles, il y a un rapport de 2,3. La tradition familiale rapporte que les deux frères ont dédommagés leurs sœurs dont les titres et créances n’avaient pas évoluées dans les mêmes proportions.

… et contenant le partage entre eux des biens et valeurs dépendant, soit de la société d’acquêts ayant existé entre M. Louis Auguste Guillou, comparant, et Madame Augustine Marie Madeleine Espinasse, quand vivait, sans profession, son épouse, domiciliée avec lui à Toulouse, allée Alphonse Peyrat, numéro 2^bis, aux termes de leur contrat de mariage, retenu par M^e Lansac, notaire à Toulouse, le 3 avril 1878, soit de la succession de ladite dame Guillou, née Espinasse, décédée à Toulouse dans son dit domicile, le 18 janvier 1913, laissant pour lui succéder :…

Origine de propriété des biens

Achat en 1883 du Mas de Cepet pour 280 000 francs.

I. Le domaine dit « Mas de Cepet », situé dans la commune de Cepet et par extension dans celle de Villeneuve les Bouloc, d’une contenance approximative de 94,61 hectares, a été acquis par Madame Guillou née Espinasse en remploi de ses paraphernaux et avec stipulations que l’acquisition lui resterait propres et ne ferait point partie des acquêts, de monsieur le baron de Curières de Castelnau (Noël Marie Joseph Edouard), capitaine d’état-major breveté, et de madame Barthes de Mandegourg (Marie Françoise Jeanne) son épouse, domiciliés ensemble à Toulouse, rue du Vieux Raisin, 21, suivant un acte retenu par le dit M^e Lansac, le 28 juin 1883, transcrit…

Ladite vente eut lieu moyennant le prix de 281 175 francs, payé comptant, établi à raison de 1725 francs les 56,90 ares, et calculé sur une contenance de 92,747 hectares avec indication que ce prix était susceptible d’augmentation ou de diminution selon la contenance réelle.

En exécution des prévisions du dit acte de vente, les vendeurs et l’acquéreur ont fait procéder contradictoirement à l’arpentage du domaine acquis par madame Guillou, et il résulte de cette opération que la contenance réelle de ce domaine était de 94,6061 ha…

II. L’origine de propriété des trois parcelles annexes du domaine dit « Mas de Cepet »… a été acquise par monsieur et madame Guillou-Espinasse, de monsieur Jean Bertrand Roux et monsieur Jean Roux, propriétaires cultivateurs,

domiciliés à Cepet, suivant acte retenu par ledit M^e Lansac, le 13 mai 1887, …

III. Au nombre des immeubles partagés entre les comparants, figure la moitié appartenant en propre à Madame Guillou, d’une maison située à Toulouse, rue du Rempart Saint-Etienne, 20 et rue Delpech, ladite moitié attribuée pour un quart à chacun des quatre enfants Guillou.

Madame Guillou, née Espinasse leur mère, avait recueilli ladite moitié dans la succession de madame Pierrine Marie Baptistine Héron, sa mère quand vivait, sans profession, épouse de monsieur Philippe Jean Jules Espinasse, négociant, avec lequel elle était domiciliée à Toulouse, où elle est décédée le 25 juin 1868, à la survivance du dit monsieur Espinasse, son mari, donataire de l’usufruit de la moitié des biens délaissés

par son épouse, en vertu des gains de survie contenus dans leur contrat de mariage retenu par le dit M^e Lansac, le 8 août 1854, et en laissant pour ses seules héritières de droit, deux filles, alors mineures, madame Augustine Marie Madeleine Espinasse, devenue depuis épouse Guillou et madame Guillaumette Marie Marthe Espinasse, ainsi que ces qualités héréditaires résultent du procès-verbal d’intitulé d’inventaire dressé, à suite du décès de madame Espinasse, née Héron, par le dit M^e Lansac, le 1^er décembre 1868.

Le dit immeuble appartenait à madame Espinasse née Héron pour l’avoir acquis en remploi du montant de sa constitution dotale, savoir :

En ce qui concerne la partie du dit immeuble sis rue du Rempart Saint-Etienne, de monsieur Joseph Théodore Mandement, demeurant d’abord à Toulouse, et puis à Séville (Espagne), et de monsieur Jean Joseph Isidore Mandement, carrossier, domicilié à Toulouse, suivant acte retenu par le dit M^e Lansac le 23 décembre 1861, …

En ce qui concerne la partie du dit immeuble située rue Delpech, de monsieur Jean Joseph Noël Bonnal, architecte, domicilié à Toulouse, suivant autre acte retenu par le dit M^e Lansac, le 18 janvier 1865, transcrit au dit bureau…

II Contrat de mariage

Monsieur et madame Guillou étaient mariés sous le régime dotal avec société d’acquêts suivant contrat reçu par M^e Lansac, notaire à Toulouse, le 3 avril 1878

Dans ce contrat, madame Guillou apporta ou reçut en dot 300 000 francs, composés :

1. du quart d’une ferme à Lafrenay (Seine-Inférieure),

2. d’une moitié de maison à Toulouse, rue du Rempart Saint-Etienne, 20

3. d’une moitié de maison à Toulouse, rue Delpech,

4. de diverses valeurs et créances

Monsieur Guillou apporta de son chef 469 966 francs, composés de :

1. moitié d’une propriété à Canet (Aude),

2. moitié d’un hôtel à Toulouse, allée Saint-Etienne,

3. moitié d’une maison à Toulouse, sur les francs bords du chemin de fer du Midi, rue Gazan,

4. et divers contrats, titres et valeurs évalués à 144 966,78 francs.

III Successions recueillies, Aliénations, Remplois

I. Madame Guillou

I. Durant le mariage, la ferme de Lafrenoy a été vendue, les créances ont été recouvrées, les valeurs ont été pour la plupart vendues et transformées, mais il a été fait emploi de tous les fonds dotaux conformément au contrat de mariage, de telle sorte que la dot se trouve représentée par :

• la moitié de la maison de la rue du Rempart Saint-Etienne et la moitié de celle de la rue Delpech, existant en nature et ne formant qu’un immeuble ;

• et les valeurs qui seront désignées plus loin.

II. Madame Guillou a recueilli la succession de monsieur Philippe Jean Jules Espinasse, son père, décédé à Toulouse, le 25 mars 1883, et dans le partage de cette succession effectué suivant acte du 21 juin 1883, devant le dit M^e Lansac, il fut

attribué à madame Guillou, 322 937 francs, comprenant :

• 17 057 francs dont elle devait le rapport à la succession en raison de la donation que lui avait faite son père dans son contrat de mariage, laquelle somme est comprise dans les 300 000 francs dotaux,

• et pour le surplus soit 305 882 francs des valeurs, créances, numéraires et espèces, le tout paraphernal

  Paraphernal

  Adjectif utilisé autrefois pour désigner, sous le régime dotal, les biens personnels de la femme qui étaient laissés à sa jouissance et à son administration par opposition aux biens dotaux qu’administrait le mari.

III. Suivant actes des 28 juin 1883 et 27 février 1885 devant ledit M^e Lansac, madame Guillou a acquis en remploi de ses paraphernaux avec stipulation que l’acquisition lui resterait en propre et ne ferait point partie des acquêts, une propriété dite « le Mas de Cepet » située à Cepet et Villeneuve-lès-Bouloc avec les meubles la garnissant, contenant 94 hectares au prix de 286 828 francs…

Canet, propriété très morcelée, a été vendue par morceaux entre 1892 et 1902, pour un produit de 225 000 francs (évalué 210 000 francs lors du partage de 1876).

II. Monsieur Guillou

Avec son frère, Monsieur Guillou a vendu pendant le mariage, la propriété de Canet qui leur appartenait par moitié…

Ces ventes ont eu lieu par actes devant M^e Estival et M^e Astre, notaires à Canet et M^e Liguières, notaire à Lésignan. Elles ont produit la somme totale de 225 412 francs.

Mais il reste du par Thomas, acte du 11 juillet 1892, 3 500 francs, Thomas, acte du 13 mai 1898, 1 500 francs, Ferrié, acte du 20 décembre 1898, 5 727 francs, Tresarrieux, acte du 1^er décembre 1902, 4604 francs.

Anselme, acte du 27 février 1892, 4000 francs, Iché, acte du 28 juillet 1892, 1 212 francs, Sire, acte du 28 juillet 1892, 654 francs. Total : 21 290 francs.

et monsieur Guillou doit récompense de sa part dans la donation, soit 103 750 francs.

Reprises, Récompenses

De tout ce qui précède, il résulte que madame Guillou vu sa succession doit récompense : … 52 142 francs

Vente de valeurs, Recouvrements

Depuis le décès de Madame Guillou, il a été opéré des ventes de valeurs (allemandes et américaines) dépendant de la société d’acquêts qui ont produit une somme 26 009 francs. Trois créances sur Delpech, Bruguières et Bergada s’élevant ensemble à 60 516 francs. Il y a ainsi une somme totale de 85.525 francs. qui figurera comme deniers comptants.

Masse Active

Les acquêts

Achats des Barrots à Montlaur en juillet 1899 pour 250 000 francs.

Domaine des Barrots

Situé dans les communes de Montlaur, Belberaud et Donneville, comprenant : bâtiments d’habitation, bâtiments d’exploitation, immeubles par destinations, terres labourables, près, bois et vignes, contenant environ 92 hectares, affermés pour 4 ans par bail du 5 janvier 1910 devant M^e Daupeley, 250 000 francs.

Monsieur Louis Auguste Guillou avait acquis ce domaine de mademoiselle Marie Louise Gabrielle Jeanne Douladoux, célibataire majeure,

• propriétaire, domiciliée à Toulouse, rue des Lois, 12, suivant acte de vente retenu par M^e Garrigou, notaire à Toulouse, le 1^er juillet 1899, transcrit au bureau des hypothèques…

Annexes du Mas de Cepet

Trois parcelles annexes du domaine de Cepet, sises, l’une à Cepet, quartier de la rivière, d’une contenance de deux hectares, l’autre aussi à Cepet, quartier de Cernodes, d’une contenance de 21 ares, et la troisième, inculte, sise à Bouloc, quartier de Varquier, d’une contenance de 10 ares, les trois parcelles sont estimées ensemble à 5 900 francs.

Les trois parcelles avaient été acquises par monsieur Louis Auguste Guillou, la première de madame Marie Pauline Henriette d’Izarn de Fraissinet de Valady, épouse de monsieur de Fournas de Labrosse suivant acte reçu par M^e Lansac, notaire à Toulouse le 22 juin 1894, transcrit au bureau des hypothèques de Toulouse le… La deuxième de monsieur Antoine Gazaigues et madame Gay son épouse, demeurant à Cepet suivant acte reçu par M^e Prunet, notaire à Bouloc, le 10 octobre 1889, transcrit au bureau… Le troisième de monsieur Jean Brousse et madame Delboy son épouse.

cultivateurs à Bouloc, suivant acte reçu par ledit M^e Prunet les 4 février 1899, transcrit…

Créance « Bréfeil », 10 000 francs faisant partie d’une créance de 30 000 francs, due par monsieur Bréfeil, acte du 14 décembre 1894

Créance Thomas et Arexis, une créance de 1 850 sur « Thomas et Arexis » le 30 novembre 1902

Créance « Férié » 1 000 francs due à monsieur Guillou par un sieur Férrié suivant acte du 20 décembre 1898

Créance « Anselme » 500 francs dus par un sieur Anselme par billet du 27 février 1890

Total des droits des parties : 1 489 172 francs

Preuve

L’actif comprend les acquêts 885 870 francs moins la récompense fictive 52 142 francs, reste 833 728 francs et les propres de la succession 655 444 francs, total égal à la réunion des droits respectifs : 1 489 172 francs. Ce qui donne la preuve de la justesse des opérations.

I Auguste Guillou

Pour remplir monsieur Auguste Guillou des 513 320 francs lui revenant en pleine propriété, il lui est attribué :

• La moitié du domaine des Barrots et du mobilier, pour 125 000 francs.

• Créances et rentes…

II Madame Subra

Il revient à Madame Subra sauf à elle à contribuer à l’usufruit, 243 962 francs.

Pour la remplir de ses droits, il lui est attribué :

• …

• Le quart indivis de la maison de la rue du Rempart Saint-Etienne

• La créance d’Haumont, 70 000 francs

• et son rapport, 103 750 francs

III Mademoiselle [Henriette] Guillou

Créances et rentes…

• …

• Le quart indivis de la maison de la rue du Rempart Saint-Etienne

IV Monsieur Philippe Guillou

Il est attribué à Monsieur Philippe Guillou,

• La moitié du domaine des Barrots et du mobilier

• Le quart indivis des annexes du Mas de Cepet

• Créances et rentes

• Le quart indivis de la maison Rue du Rempart Saint-Etienne,

• Le quart indivis du domaine de Cepet et de son mobilier

V Monsieur Robert Guillou

Il est attribué à monsieur Robert Guillou :

• Les trois quarts indivis des annexes du Mas de Cepet

• Créances et rentes

• Le quart indivis de la maison de la rue du Rempart Saint-Etienne

• Les trois quarts indivis du domaine de Cepet et de son mobilier

II Fixation de l’usufruit

Ainsi que cela a été dit, monsieur Auguste Guillou a droit à l’usufruit du quart de la succession de Madame Guillou, son épouse.

Il est expressément convenu entre lui et ses enfants que cet usufruit s’exercera sur la totalité du domaine de Cepet avec tout ce qui peut en dépendre y compris les objets mobiliers qui s’y trouvent…

Tableau synoptique

• Domaines des Barrots et mobilier : 250 000 francs

• Bien annexés à Cepet : 5 900 francs

• Actions et créances : 150 000 francs

• Rentes et titres : 807 000 francs

• Mobilier de Toulouse : 13 000 francs

• Maison rue du Rempart : 30 000 francs

• Domaine de Cepet et mobilier : 274 000 francs

• Rapport de Madame Subra : 104 000 francs

• Rentes et titres : 180 000 francs

1915, succession Auguste

Le mas, 21 septembre

Mon cher Pierre [Subra, lettre de Robert]

Philippe aura peut-être eu l’occasion de vous dire qu’il souhaitait voir réaliser un arrangement entre nous, tant que sa présence au dépôt lui permettra de donner son approbation. Les sujets à débattre sont bien difficiles à traiter par correspondance ; pourtant la situation de chacun de nous se trouverait à un tel point simplifiée, que je n’hésite pas à vous entretenir de notre prochain partage, Vous trouverez ci-joint un exposé de l’état de choses actuel. Philippe et Paul en ont pris connaissance. Certains chiffres peuvent être modifiés ; ils sont destinés à vous permettre d’étudier et de murir notre situation, de donner la manière de voir de Féva et la vôtre. Peut-être ensuite pourrions-nous jeter les grandes lignes d’un accord.

Nous avons à examiner : 1° ) le lot des titres ; 2° ) celui des créances ; 3° ) celui des immeubles.

I. Titres

Vous n’ignorez pas qu’en 1913 nous avons fait figurer dans notre partage tous les titres existants, y compris les valeurs nominatives de notre…père ; rangées par la forme des choses dans les acquêts. On peut dire qu’aucune modification ne s’est produite pendant ces deux ans. Enfin l’énumération des valeurs sera d’autant plus facile, que la Banque de France avait en dépôt, la majeure partie des reprises de notre cher Père. Sur notre demande, la Banque de France vient de nous communiquer l’état, au 5 septembre de ce dépôt. Vous en trouverez la copie

Il existe en outre à la Banque un solde créditeur d’une dizaine de milliers de francs, certains coupons sont à encaisser, je vous en donnerai le détail, avec le détail de l’actif existant ici. Je ne m’étends pas pour le moment sur ce sujet, la répartition du numéraire étant toujours facile.

Malgré la dépréciation de certaines valeurs (rentes, actions du Chemin de fer, etc.) le portefeuille est bien composé. Il existe seulement un lot (peu important) de valeurs douteuses.

a) Si vous le voulez, on peut faire une répartition des titres, proportionnelle aux reprises que chacun a à exercer.

b) si vous êtes toujours du même avis que l’attribution de telle ou telle valeur

a en sommes, peu d’importance, chacun ayant la facilité d’en faire le remploi à sa guise, il serait plus simple de procéder par lots composés à l’amiable comme la fois précédente, sauf toutefois en ce qui concerne les titres douteux, dont certains ne sont pas vendables à l’heure actuelle (américains, etc.) et dont le cours est sujet à des fluctuations sensibles. Mais ils constituent une toute petite minorité qui pourrait être classée à part et divisé en quatre parts égales.

Dans le cas où vous ne tiendriez pas aux rentes 3 % – Féva ayant déjà un lot important, Philippe ne verrait pas d’inconvénient à les prendre. De même pour une partie des actions de chemin de fer.

Pour ma part, je demanderais seulement à me voir attribuer ¼ des actions de Carmaux – je trouve ces valeurs intéressantes par elles-mêmes et aussi parce qu’elles viennent de notre grand-père.

II. Immeubles

1 – Montlaur

Son estimation date de deux ans – nous l’avons capitalisé à 4 %, c’est-à-dire à un rendement inférieur à celui donné par les titres de première catégorie.

Attribution de Montlaur – si nous suivons les données précédemment admises, les Barrots seraient attribués à Philippe qui le désire. Henriette et Paul y consentent ? De votre côté, qu’en pensez-vous ? Si vous n’y tenez pas non plus, je crois que Philippe se chargerait de la seconde moitié au prix d’estimation de 1913. Il me faisait pourtant observer – sans insister cependant – qu’en maintenant le même prix, Montlaur se trouvait en somme augmenté, puisque les valeurs subissaient une baisse moyenne de 10 % environ sur notre estimation de 1913.

2 – Hôtel [du 2^bis]

Vous trouverez d’autre part le total des recettes et dépenses fixes. Voici quelques éléments d’appréciation qui me viennent à l’esprit :

1. Avantages :
   Construction irréprochable – solidité à toute épreuve – bel aspect extérieur – situation de choix permettant des locations plus faciles ou la vente à un amateur de belles constructions à un taux autre que celui du rapport.

1. Inconvénients :
   Frais élevés par rapport aux recettes réalisables laissant un revenu net plutôt maigre et, par suite, un mauvais rapport. Seul le troisième étage est susceptible d’augmentation… je crois difficile en effet pour les trois autres étages une augmentation de loyer importante, étant donné que nous nous trouvons à Toulouse, étant donné aussi la progression établie pour les cotes mobilières (ce chiffre est très élevé : 1/5 pour les locations moyennes comme les nôtres).
   Un exemple est assez caractéristiques à ce sujet nous a été donné par la mon locataire du 1^er étage chez Jean (rue Sainte Anne), le prix de 3 000 ayant toujours été refusé par les nombreux visiteurs venus pendant 2 ou 3 ans – les grands appartements sont plus difficiles à louer que les moyens ; et dans ce cas, une non location fait une brèche sérieuse dans le rendement moyen.

2. Immédiatement avant la guerre, le conseil général avait voté une augmentation d’impôts de 45 %, elle sera complètement réalisée en 1916 ou 1917. Des impôts de guerre ne viendront-ils pas augmenter les charges des immeubles ? C’est probable.

3. Certaines dépenses supplémentaires sont appelées à s’ajouter dans un avenir prochain aux dépenses fixes annuelles, dont vous avez le détail d’autre par remise en état des rez-de-chaussée et 2^e étage, dallage de la cave, remise en état probable de toute la terrasse, dont la couverture en zinc date de 40 ans, réparations à prévoir d’ici une dizaine d’années.

Mais vous êtes fixé déjà sur toutes ces questions et cet exposé ne vous apprendra surement pas grand-chose.

Évaluation de l’immeuble :

1. Avant la guerre, alors que le rendement moyen des principales valeurs atteignait à peine 4 %, les ventes d’immeubles se traitant à 6 %. Nous admettrons tous, je crois, que les avantages que je vous ai signalés nous permettent de choisir un taux plus bas.

2. Nous savons d’autre part qu’Achille a mis son immeuble en vente pendant quelques années. Le maximum qu’il a trouvé est du 160, et dans ce cas, l’acheteur éventuel ne se plaçait pas au point de vue rendement, au point de vue placement. Il offrait un prix qu’il considérait comme élevé, désirant acquérir un immeuble important et de belle apparence.

3. Indirectement, il m’a été dit (mais je n’en ai pas eu confirmation) que nos cousins G. avaient estimé, en avril dernier, l’autre moitié de l’hôtel 70 000 francs, soit 140 000 pour la totalité. Cela représenterait une capitalisation oscillante entre 4 et 5 % ? Qu’en pensez-vous ?

Attribution de la maison – Henriette et Paul étant plutôt appelés à Paris le prendraient le cas échéant, mais n’y tiennent pas je crois particulièrement. Philippe se trouve très chargé d’immeubles, pour le moment s’en trouverait plutôt gêné. Mais d’autre part en plaisir de continuer l’œuvre de nos parents. Donc, en cas d’obligation, on pourrait compter sur lui pour une part. De mon côté, le but que j’ai toujours recherché a été de me décharger en tant que travail. De ce point de vue seulement, je verrais avec plaisir un de vous vous en charger. Est-ce que cela ne vous tenterait pas.

3 – Rue Gazan

Il me semble qu’elle devrait se capitaliser à 5 ou 6 %. Elle est de location facile, le maximum de rendement est atteint, tous les logements ayant été sensiblement augmentés ces dernières années. Enfant, quand nous l’avons mise en vente, le prix maximum trouvé était de 1 200. Peut-être serait-on arrivé à 1 300 mais ce serait tout. Nos cousins G. ont estimé la maison de 1 300 à 1 400/2 (pour notre part).

Attribution ! Personne ne parait bien y tenir – En raison de la guerre, la vente en est impossible.

III. Créances

Créances de Canet. Les deux principales sont considérées comme bonnes. La créance Anselme est la plus douteuse. Je n’ai aucune donnée spéciale sur… Iché qui paie régulièrement. Le terrain Trésarieux est loué 40 francs par an. Je n’ai pas non plus de donnée précise. Nous pourrions demander aux Guillou comment ils ont tourné la difficulté.

IV. Choix du notaire

Aucune raison de prendre notre avoué. D’autre part, notre notaire a en main (soit de notre côté, soit du côté de nos cousins) tous les documents de notre partage actuel. Voyez-vous une raison pour le quitter. Nous tous ici accepterions d’avoir recours à lui. Une fois votre avis reçu et s’il est favorable, le tout serait de débattre le forfait à proposer